Oggi cerchiamo di analizzare, con alcune note a margine, la Legge 124/2017 per il mercato e la concorrenza.

La legge 124/2017, che è entrata in vigore il 29 agosto scorso, ha introdotto la possibilità, su richiesta di una delle parti, di depositare presso il notaio le somme costituenti l’intero prezzo o corrispettivo ovvero il saldo degli atti di trasferimento di proprietà di cui il notaio medesimo sia stato incaricato. La norma è dettata per tutelare la parte acquirente nella fase finale della compravendita. Prevedendo infatti che il prezzo venga versato dal notaio depositario al venditore solo dopo aver eseguito la trascrizione e la registrazione ed aver verificato che nessun creditore del venditore abbia aggredito l’immobile mediante l’esecuzione di formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti e simili) nel breve lasso di tempo tra la sottoscrizione del contratto e l’esecuzione delle formalità.

Questa modalità operativa non risolve tuttavia eventuali problematiche a decorrere dal momento genetico dell’accordo contrattuale di vendita, vale a dire dal contratto preliminare di compravendita e consegna delle somme a titolo di caparra confirmatoria o di acconti. Nel lasso temporale, talora lungo, prima della stipula della vendita, le somme anticipate dall’acquirente sono infatti esposte al rischio che eventuali creditori del venditore aggrediscano l’immobile già promesso in vendita.

Lo strumento giuridico per la completa tutela da parte dell’acquirente, sin dalla prima fase del percorso di vendita, resta il contratto preliminare trascritto e quindi ricevuto o autenticato dal notaio.

Nella prassi corrente il contratto preliminare è solo registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò consente di avere la data certa del contratto e di assolvere gli obblighi fiscali previsti dal TUR (Testo Unico Imposta Registro) ma non tutela l’acquirente dai rischi che, ad esempio per intervenute problematiche economiche dalla parte venditrice, dovessero essere trascritte ipoteche o pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile oggetto di vendita o qualora il venditore dovesse vendere lo stesso immobile a terzi.

La trascrizione nei registri immobiliari nel contratto preliminare consente che eventuali formalità pregiudizievoli successive non siano opponibili al promissario acquirente, che quindi può concludere la compravendita in tranquillità e senza spese giuridiche. E’ come blindare “in cassaforte” le somme anticipate. Una sorta di “copertura assicurativa” sul buon esisto dell’acquisto.

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Arriva la “Notarchain”. Alcune settimane fa il Notariato e IBM l’hanno presentata insieme al 52° Congresso Nazionale del Notariato “#Notaio: garanzia di sistema per l’Italia digitale”. Si tratta di un nuovo progetto-pilota della categoria in collaborazione con IBm Italia relativo alla “Blockchain”, concepito per rispondere alle esigenze di digitalizzazione del Paese e per garantire la sicurezza nelle transazioni.

In Notariato ha proposto due applicazioni concrete delle più moderne modalità di archiviazione dei dati digitali: i registri diffusi (blockchain) e i registri volontari digitali. Attualmente la procedura di alimentazione, gestione e tenuta di Registri Pubblici immobiliari, societari o dello stato civile, rappresenta un’attività che i notai, come pubblici ufficiali delegati dello Stato, compiono quotidianamente. La pubblicità legale permette di garantire affidabilità e sicurezza alle transazioni economiche, con un impatto positivo non solo sui soggetti direttamente coinvolti, ma sui terzi (banche e creditori) che fondano le loro scelte economiche sui dati contenuti nei registri pubblici.

Secondo questo progetto, in questa Blockchain privata i notai svolgeranno la funzione di “nodi” diffusi sul territorio italiano in maniera capillare. con l’obbiettivo di garantire la certezza e la correttezza del dato introdotta all’interno del sistema, che in seguito diverrà immodificabile. Nasce così la prima piattaforma italiana nella quale le informazioni sono gestite dai notai italiani che per legge sono presenti sul territorio nazionale: una piattaforma che manterrebbe intatte le potenzialità connesse alla velocità, all’assenza di costi per il cittadino fruitore, alla diffusione su scala mondiale. Con la “Notarchain” il Notariato propone il primo modello di blockchain sicura in Europa nella quale viene fornita non solo la certezza della immodificabilità dei dati inseriti, ma anche un controllo preventivo sull’identità dei soggetti coinvolti, sulla correttezza e completezza dei dati stessi inseriti nella catena. Si tratta di una base digitale di archiviazione e gestione di ogni tipo di file digitale e pertanto il suo utilizzo potrà in futuro essere esteso a molti altri ambiti applicativi che necessitano di un sistema di maggiore sicurezza e certificazione (disegni, opere d’arte, beni mobili in genere).

La Notarchain, oltre che privata, sarà trasparente, aperta e collaborativa, cioè aperta l’ingresso di nuovi “attori”, quali per esempio le associazioni dei consumatori.

Il progetto della Notarchain ha lo scopo di sperimentare concretamente la tecnologia mostrando la nuova attitudine della classe notarile. In futuro sarà possibile, nei limiti di legge, un’estensione oltre i confini nazionali delle Notarchain e la sua utilizzazione per creare nuovi servizi all’interno della rete notarile.

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Ho sentito parlare delle Aste Telematiche Notarili. Di che cosa si tratta? E come funzionano?

Sono ormai oltre tre anni che il Consiglio Nazionale del Notariato, con il supporto tecnico di Notartel (Società Informatica di proprietà del Notariato), ha introdotto in Italia le Aste Telematiche Notarili(RAN) cui hanno già aderito un gran numero di notai italiani rendendo semplice e accessibile a qualsiasi cittadino italiano l’acquisto di un bene attraverso l’asta telematica, senza alcuna barriera territoriale. L’utilizzo della procedura d’asta web based attraverso la RAN ha già fatto registrare un valore di aggiudicazioni di lotti di procedure giudiziarie pari a 85 milioni di euro con una crescita esponenziale di risultati dal 2013 ad oggi. Nel 2017, rispetto al 2016, risulta che il numero di lotti aggiudicati è +55% e l’importo delle aggiudicazioni pari a 135 milioni è cresciuto del 43%. Buona parte dei ricavi delle vendite telematiche notarili giudiziarie è stato ottenuto con aggiudicazioni a distanza, presso un notaio”periferico” che come pubblico ufficiale permette ai cittadini di tutta Italia di depositare l’offerta e la relativa cauzione in assoluta certezza.

Dunque, tante aggiudicazioni e sopratutto nessun problema: gli offerenti non aggiudicatari contestualmente all’esito dell’asta hanno sempre potuto avere la restituzione della cauzione.

Sta quindi crescendo rapidamente la fiducia nel sistema dell’asta telematica notarile che contribuisce a portare un cambiamento di mentalità nei confronti del sistema delle aste in genere che, a differenza di quanto da anni avviene nei Paesi anglosassoni, dove la partecipazione alle aste è ampiamente diffusa, nel nostro Paese è spesso stato regalato a una nicchia di operatori di tipo speculativo. In più questo progetto è stato realizzato in chiave moderna avvalendosi del web ma con la sicurezza di un sistema chiuso e garantito, per tale motivo denominato Rete Aste Notarili, proprio perché pone gli offerenti al riparo dai pericoli tipici del web, come gli hacker o le clonazioni d’identità, che sino ad oggi hanno bloccato in tutto il mondo delle operazioni economiche di rilevante valore.

Ora Consiglio Nazionale Notariato e Inps firmeranno una convenzione con la quale l’ente dismetterà 32mila immobili sparsi in tutta Italia da porre all’asta nei prossimi tre anni.

E’ possibile cedere i diritti di edificazione relativi al mio lotto di terreno, da me non utilizzati, al vicino che vuole aumentare la sua costruzione, mentre io non sono interessato ad utilizzarli ulteriormente?

Premesso che l’utilizzo dei diritti edificatori implica sempre un’attività che deve essere consentita dalle norme urbanistiche ed edilizie e da una valutazione dell’ente preposto alla loro applicazione, ovvero il Comune, su due lotti vicini è possibile procedere ad una ulteriore edificazione, ponendo in essere, civilisticamente, atti dispositivi dei diritti edificatori tra i proprietari dei lotti. Tra l’altro, l’art.2645 quater C.C. permette di trascrivere questi diritti al pari dei diritti reali previsti dal Codice Civile nel libro Terzo.

Naturalmente per la cessione di tali diritti occorre un apposito atto notarile. Sarà cura del notaio, anche attraverso l’opera di tecnici, verificare l’effettiva sussistenza dei diritti edificatori e la possibilità dell’utilizzo degli stessi secondo le vigenti disposizioni normative urbanistiche del Comune in cui si trovano i beni.

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Una iniziativa dei notai per il sociale e il terzo settore. A Modena la Lega Italiana Antivivisezione organizza un incontro conoscitivo sull’importanza dei lasciti per gli animali. L’iniziativa è promossa da LAV, in collaborazione con il CNN- Consiglio Nazionale del Notariato, all’insegna dello slogan “Dopo di noi c’è ancora tanto da fare”.

All’incontro saranno presenti il notaio Gianantonio Barioni del Consiglio Notarile di Modena e Roberto Bennati (vicepresidente LAV): si svolgerà a Modena, unico incontro previsto in Emilia-Romagna, sabato prossimo 3 febbraio (ore 10-13) presso la Sala Pucci in Largo Pucci 40. Sarà l’occasione per ricevere le giuste risposte sulle modalità e opportunità di un lascito a LAV a favore dei propri animali e per aiutarne tanti altri.

L’iniziativa modenese rientra nell’attività del Consiglio Nazionale del Notariato a fianco del mondo degli enti no profit, con i quali il CNN – attraverso il suo Ufficio Comunicazione e la Commissione Terzo Settore – collabora per la realizzazione delle loro Campagne Lasciti Testamentari, attraverso incontri sul territorio tra i notai e i cittadini e hanno l’obbiettivo di rispondere con un linguaggio semplice alle sempre più frequenti richieste di informazioni in materia di diritto successorio.

Quale futuro sarà riservato agli animali nostri compagni di vita, quando non ci saremo più? Come fare per contribuire alla difesa dei loro diritti, con un gesto d’amore “oltre la vita”? Quali progetti LAV sta concretamente realizzando con i ricavati dei lasciti sottoscritti dai suoi sostenitori?

A queste e altre domande sabato prossimo nel corso dell’incontro risponderà Roberto Bennati con il supporto tecnico-legale del notaio Gianantonio Barioni.

In Italia sono ancora poche le persone consapevoli dell’importanza di un gesto che può dare molto agli altri senza intaccare il diritto dei propri eredi. Una pratica già molto diffusa nel mondo anglosassone che consente di ricordare una Onlus, e dunque una causa sociale,nella propria eredità.

Se è vero che il nostro ordinamento prevede specifiche garanzie per il testatore e i suoi eredi, e che cresce rapidamente il numero degli italiani che decidono di dedicare la propria eredità a cause benefiche, il testamento è sempre una questione delicata: meglio informarsi per tempo e fare chiarezza sul futuro dei nostri beni e dei nostri cari, anche di quelli a quattro zampe. Assicurare il rispetto delle proprie volontà rende l’animo più sereno, sopratutto se si ha la possibilità di garantire un futuro sicuro ai propri animali, compagni di una vita, ponendoli al riparo dai rischi di abbandono e maltrattamento.

In Italia, infatti, a differenza di altri Paesi, come ad esempio gli Stati Uniti, la legge non consente di lasciare, tutto o in parte, la propria eredità agli animali, ma solamente a chi si prende cura di loro, in quanto, purtroppo, nel nostro ordinamento gli animali non sono considerati soggetti giuridici ma “beni” di proprietà. Gli animali, quindi, non possono essere nominati eredi diretti ed esiste la possibilità che vengano assegnati in eredità a qualcuno che non li curi come vorremmo e che si trovino in pericolo, in assenza di specifiche disposizioni.

Il testamento, dunque, è lo strumento che consente di scongiurare questo rischio, facendo sì che i nostri animali ne vengano indirettamente beneficiati, designando come erede diretto una persona fisica o giuridica (associazione o fondazione) di nostra fiducia, che amministri l’eredità e assicuri che l’animale venga accudito e curato in base alle nostre specifiche disposizioni.

Sempre nell’ambito dei lasciti testamentari, il Consiglio Notarile di Modena – insieme a quelli di Piacenza, Forlì-Rimini e Ravenna – la scorsa settimana ha sostenuto, con una serie di incontri, la campagna sui lasciti testamentari in occasione della celebrazione dei 50 anni di AISM (Associazione Italiana Sclerosi Multipla). Al numero verde dedicato 800.094.464 è possibile richiedere gratuitamente la “Guida ai lasciti testamentari” aggiornata e rinnovata nei contenuti e nella grafica, realizzata da AISM in collaborazione con il Consiglio Nazionale del Notariato.

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I notai modenesi diventano protagonisti sulla web radio 5.9 sul sito www.radio5punto9.it. Oggi verrà trasmessa la prima delle cinque puntate de “Il notaio in radio – cinque puntate di approfondimento assieme ai notai del nostro territorio”.

Si tratta di una iniziativa del Consiglio Notarile di Modena che si articola in cinque puntate registrate, a cui intervengono i Notai Daniele Boraldi, Nicoletta Righi, Flavia Fiocchi e Antonio Diener per rispondere a domande sui temi: famiglia, successioni e donazioni, compravendite e convivenze.

Il Consiglio Notarile di Modena ha recentemente allacciato una collaborazione con la web radio 5.9, molto seguita da una fascia medio giovane.